A maneira como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é calculado em Cuiabá passou por uma reformulação que pode fazer com que o valor pago seja diferente de um imóvel para outro, dependendo da localização e das características da região, incluindo até trechos específicos de uma mesma rua.
Pela nova regra, o cálculo do IPTU passa a considerar:
- Valor do metro quadrado da rua ou trecho onde o imóvel está localizado;
- Infraestrutura disponível (pavimentação, iluminação, água, esgoto, coleta de lixo);
- Características do lote, como posição de esquina e forma;
- Tamanho do terreno e tipo de construção;
- Estado de conservação e padrão construtivo da edificação.
Ou seja, imóveis em áreas centrais ou com maior valorização urbana terão base de cálculo mais alta, enquanto imóveis em áreas periféricas ou menos estruturadas tendem a ter valores menores.
O novo sistema usa tabelas que fixam o valor do metro quadrado para cada logradouro da cidade. A partir desse valor, é calculado o Valor Venal do Terreno, que depois é ajustado por fatores ligados às características físicas e urbanísticas do imóvel.
Depois, entram valores da construção (no caso de haver edificação), multiplicando o metro quadrado de construção pelo padrão da obra e ajustando conforme situação real do imóvel.
O somatório desses elementos resulta no Valor Venal do Imóvel, que servirá de base para o cálculo do IPTU.
Para evitar aumentos abruptos, a Prefeitura definiu que em 2026 o IPTU não pode aumentar mais que 20% em relação ao valor lançado em 2025 para imóveis que não tiveram alteração cadastral. Caso a nova metodologia gere um valor maior, o sistema ajusta automaticamente para ficar dentro desse teto. A condição para isso é o pagamento do imposto dentro do prazo do exercício.
Imóveis que passaram por reforma, mudança de uso ou revisão cadastral não terão esse limite automático de 20% aplicado.
Com a medida:
- Contribuintes com imóveis em avenidas estruturais ou áreas valorizadas podem ver o IPTU mais alto;
- Proprietários em regiões periféricas ou menos valorizadas podem ter valores menores;
- Imóveis grandes em áreas vazias recebem um tratamento diferente para reduzir impacto tributário;
- Terrenos em áreas tombadas ou histórias podem ter redução por fatores de depreciação previstos no decreto.
O IPTU já é um tributo municipal clássico, cuja base é o valor venal do imóvel, formado pelo valor do terreno mais o da construção — e é sobre isso que se aplica a alíquota definida em lei municipal.
A mudança em Cuiabá segue uma tendência de atualizar critérios para que o imposto reflita mais a real valorização imobiliária e as condições urbanas da cidade, embora isso implique em variação significativa de um imóvel para outro.
